Государственныйкомитет Российской Федерации

пожилищной и строительной политике

 

ГУП Академиякоммунального хозяйства им К.Д.Памфилова

 

ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙЭКСПЛУАТАЦИИ

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

 

 

Авторы:Авдеев В.В., Лопаткин Н.Т., Чернышов Л.Н., Персиянцева Т.В. (Госстрой РФ),Пивоваров В.Ф., Вавуло Н.М., Великанов В.П., Фаликов В.С., Короткова 3.В.,Булгакова Л.В., Абашева Т.И., Песня В.Ю. (Академия коммунального хозяйства им.К.Д. Памфилова), Донсков С.В. (Институт экономики жилищно-коммунальногохозяйства), Коган Б.С., Ефимова М.Н., Коршунова И.С. (МПС), Ройтман А.Г. (МПС"Жилище"), Нотенко С.Н. (Администрация Московской области), ПоповВ.Л. (ГПП ЖКХ).

Руководительавторского коллектива: к.т.н. Н.М.Вавуло (ГУП АКХ им. К.Д.Памфилова)

 

 

Правила инормы технической эксплуатации жилищного фонда представляют основнойруководящий документ по организации технического обслуживания жилищного фондавсех форм собственности.

Приведеныосновные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищногофонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудованияи территорий домовладения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативыорганизации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условиявыполнения работ.

С введением вдействие настоящих Правил утрачивают силу Правила и нормы техническойэксплуатации жилищного фонда, утвержденные Минжилкомхозом 5 января 1989 г. (М. Стройиздат.1990г.).

ДанныеПравила разработаны Академией коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова.Переизданию, перепечатке и размножению без разрешения Академии им. К.Д.Памфилова не подлежат.

Правила инормы могут служить основой для формирования региональных документов поэксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки,природно-климатических условий, износа жилых домов и других местных факторов.

Послепринятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации будут внесены необходимыеизменения в данный нормативный документ.

Предназначеныдля работников жилищного хозяйства, занимающихся технической эксплуатацией,содержанием и ремонтом жилищного фонда.

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ СИСТЕМЫОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

 

НастоящиеПравила и нормы технической эксплуатации жилищною фонда определяют требования ксостоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования иусловия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования,территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам.

Правилаявляются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения междуподрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) исобственником жилья.

Эксплуатационныеорганизации, являясь подрядчиком у собственников жилищного фонда, выполняютработы в соответствии с имеющимися договорами, при этом приоритетными являютсяработы, обеспечивающие надежность, устойчивость и безопасное обслуживаниежилья.

ДанныеПравила являются основой для формирования региональных документов поэксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки,природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

1.1.Настоящие правила определяют порядок обслуживания (содержания и ремонта)жилищного фонда с целью:

• защитызаконных прав и интересов потребителей в жилищной сфере - собственников,нанимателей и арендаторов - юридических лиц (далее арендаторов) жилыхпомещений;

• обеспечениясохранности жилищного фонда всех форм собственности - частной (юридических ифизических лиц), государственной и муниципальной;

• проведенияединой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнениетребований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, ихконструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

• обеспечениявыполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственникамижилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различныхорганизационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

1.2. СогласноЗакону Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики":жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от формсобственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития,гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одинокихпрестарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры,служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодныхдля проживания.

По видам собственностижилищный фонд подразделяется на:

а) частныйжилищный фонд:

• фонд,находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома,приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры вдомах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченнымпаевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома,приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренныхзаконодательством;

• фонд,находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников),построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средствжилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевымвзносом;

б)государственный жилищный фонд:

•ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РоссийскойФедерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий илиоперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральнойгосударственной собственности;

• фонд,находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а такженеведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственныхпредприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихсяк соответствующему виду собственности;

в) муниципальныйжилищный фонд:

• фонд,находящийся в собственности района, города, входящих в нихадминистративно-территориальных образований в том числе в городах Москве иСанкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственномведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальныхучреждений.

1.3. Жилые инежилые помещения в жилом доме, находящиеся в собственности двух или несколькихфизических и (или) юридических лиц принадлежат им на праве общей собственностив соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.4.Осуществляя предусмотренные гражданским законодательством права по владению,пользованию и распоряжению жильем, собственники жилищного фонда обеспечивают:

• порядокучета жилищного фонда и использование жилых помещений в соответствии спринятыми нормами и правилами;

• правовоерегулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов исобственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ,агентов по купле-продаже, аренде и обмену жилья, а также страховых компаний иоценщиков стоимости недвижимости);

• контроль заисполнением законодательства в жилищной сфере;

•регулирование порядка передачи объектов федеральной собственности исобственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность;

1.5. Всоответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организацииместного самоуправления в Российской Федерации" органами местногосамоуправления осуществляется:

• владение,пользование и распоряжение объектами жилищно-коммунального хозяйствамуниципальной собственности непосредственно или через службу заказчика(уполномоченного управляющего);

• содержаниеи использование муниципального жилищного фонда к нежилых помещений;

• управлениеобъектами коммунального обслуживания и благоустройства, относящимися кмуниципальной собственности;

• контрольэкологической безопасности коммунального обслуживания. организация утилизации ипереработки бытовых отходов.

1.6.Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольныеобъединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домахвсех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом поместу жительства с целью реализации гарантированных прав и свобод граждан впределах, предоставленных территориальному общественному самоуправлениюзаконодательством, участвовать в конкурсном отборе организаций-подрядчиков пообслуживанию жилищного фонда.

1.7.Собственник или уполномоченный им орган независимо от формы собственности дляобеспечения обслуживания жилищного фонда выполняет следующие функции:

• контроль иучет состояния и использования жилищного фонда;

• организацияи непосредственное выполнение обслуживания и ремонта, в которые входят:

• текущеетехническое содержание здания и его инженерного оборудования, санитарноесодержание зданий и придомовых территорий;

• обеспечениекоммунальными услугами по отоплению, холодному и горячему водоснабжению,водоотведению (канализации), электроснабжению, газоснабжению, а также инымиуслугами (теле-, радиооборудования, вывоза твердых бытовых отходов и др.);

• текущийремонт строительных конструкций, элементов зданий, инженерного оборудованияобщего назначения, придомовых территорий;

• капитальныйремонт (комплексный всего дома или выборочный отдельных строительныхконструкций, элементов здания, инженерного оборудования, придомовыхтерриторий);

• приемка вэксплуатацию вновь строящихся и отремонтированных жилых зданий;

• контроль засоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения вмногоквартирном доме нормативных требований по пользованию жилым помещением,коммунальными и иными услугами, а также иных обязательств в соответствии сдоговором найма, аренды или обслуживания;

• контроль заарендаторами нежилых помещений в жилых домах за соблюдением настоящих Правил ииных нормативных документов, определяющих порядок пользования помещениями иинженерным оборудованием, а также обязательств по договору аренды.

1.8.Наниматели, арендаторы, собственники жилых помещений в многоквартирных домахимеют право на получение коммунальных услуг установленного договором качества,содержание и ремонт жилого дома в соответствии с настоящими Правилами идоговором, а также производить работы по улучшению комфортности проживания. Приэтом на работы, связанные с заменой (увеличением числа) отопительных приборов,перепланировкой квартиры, устройством подполий на балконах и лоджиях 1-выхэтажей, установкой, не предусмотренного типовым проектом или дополнительногосанитарно-технического оборудования, необходимо получить соответствующееразрешение.

Установкаболее совершенных типов оконных, дверных блоков, остекление лоджий и балконовможет осуществляться по решению органов местного самоуправления самостоятельно.

1.9.Наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений в многоквартирных домахнесут ответственность за поддержание жилого помещения, жилого дома и придомовойтерритории в надлежащем состоянии; они обязаны своевременно производить текущийремонт жилого помещения, участвовать денежными средствами в проведении текущихи капитальных ремонтов многоквартирных домов, включая жилые помещения,инженерное оборудование.

1.10.Государственный учет жилищного фонда

1.10.1. Всоответствии с постановлением Совета Министров СССР от 10.02.85 г. № 136"О порядке государственного учета жилищного фонда" государственномуучету жилищного фонда по единой системе подлежат жилые помещения, жилые дома,специализированные жилые дома (общежития, дома гостиничного типа. домаманевренного фонда, специализированные дома для одиноких и престарелых,дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, жилые помещения вдругих строениях, пригодные для проживания, независимо от форм собственности, втом числе служебные жилые помещения.

1.10.2.Государственный учет жилищного фонда включает:

• размерыдомовладения;

• адресныйучет;

• учеттехнического состояния;

• учетусловий проживания, в том числе социальные нормы площади жилья.

1.10.3.Первичный учет жилищного фонда должен проводиться органами местного самоуправленияи представляться в местные органы государственной статистики в сроки,установленные Госкомстатом России. Органы местного самоуправления должныосуществлять регистрацию и техническую инвентаризацию жилищного фонда вгородах, поселках и сельских населенных пунктах независимо от формсобственности на жилые здания.

1.10.4. Учеттехнического состояния определяется по физическому износу зданий и ихконструкций в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых домов(ВСН 53-86 (р)).

1.10.5. Непригодностьжилых домов и жилых помещений для постоянного проживания устанавливается всоответствии с действующим Положением по оценке непригодности жилых домов ижилых помещений государственного и общественного жилищного фонда дляпостоянного проживания.

1.10.6. Учетжилищных условий проживания граждан осуществляется органами местногосамоуправления для обеспечения социальных гарантий и поддержки социальнонезащищенных слоев населения.

1.10.7.Передачу жилищного фонда в муниципальную собственность, муниципальногожилищного фонда в управление уполномоченным юридическим лицам (организациямлюбых организационно-правовых форм) следует производить по договору сприложением актов сдачи-приемки и технического состояния жилых домов, связанныхс ними инженерных сооружений и сетей, элементов благоустройства с внесениемсоответствующих изменений в технический паспорт.

Характер ипорядок работ по осмотру следует принимать как и при очередном осмотре.

Вместе сжилищным фондом обязательной передаче подлежит техническая документация. Приотсутствии технической документации должностные лица, передающие жилищный фонд,обязаны принять меры к ее получению, восстановлению или составлению недостающихдокументов.

1.11.Обязательная техническая документация долговременного хранения.

1.11.1. Всостав технической документации длительного обязательного хранения входит:

• планучастка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями,расположенными на нем;

•проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

• актыприемки жилых домов от строительных организаций;

• схемывнутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-,газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается длясведения);

• паспортакотельного хозяйства, котловые книги;

• паспорталифтового хозяйства;

• паспорта накаждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

•исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

1.11.2.Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мереизменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведениякапитального ремонта или реконструкции и т.п.

1.11.3. Всостав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

• сметы,описи работ на текущий и капитальный ремонт;

• актытехнических осмотров;

• журналызаявок жителей;

• протоколыизмерения сопротивления электросетей.

1.12. Приемкав эксплуатацию вновь строящихся и отремонтированных жилых зданий.

1.12.1.Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых и после реконструкцииили капитального ремонта жилых многоквартирных домов независимо от форм ихсобственности должна производиться комиссией в соответствии с требованиямидействующего Положения о приемке законченных строительством объектов натерритории Российской Федерации, СНиП 3.01.04-87, ВСН 42-85 (р).

Принятые вэксплуатацию новые, реконструируемые, капитально отремонтированные жилые домадолжны соответствовать требованиям СНиП 2.08.01-89*.

1.12.2.Собственник жилого дома-новостройки или реконструированного, капитальноотремонтированного до принятия его в эксплуатацию должен заключить договор наобслуживание, в соответствии с "Положением о договорных отношениях вжилищно-коммунальном хозяйстве", разработанным институтом экономики ЖКХ иутвержденным приказом Минстроя России от 20.08.96 г. № 17-113, с последующимпривлечением представителей обслуживающей организации к работе в комиссии.

Приемку вэксплуатацию домов-новостроек, реконструированных и капитальноотремонтированных домов целесообразно производить с применениеминструментальных методов контроля состояния конструкций и оборудования.

1.12.3.Недоделки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации построенных,реконструированных или капитально отремонтированных жилых домов, допущенные повине строительных и ремонтно-строительных организаций (подрядчиков) должны бытьустранены ими за свой счет по требованию собственника жилья или обслуживающейорганизации в течение гарантийного срока со дня приемки жилых домов вэксплуатацию.

1.12.4.Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика,собственника (либо уполномоченного органа), представителей обслуживающей ипроектной организаций. В случае неявки представителя подрядчика длясогласования и подписания акта собственник или его представитель в 5-дневныйсрок составляют односторонний акт, копия которого направляется подрядчику.Ответственность за соблюдение сроков, в течение которых могут быть предъявленыпретензии подрядчику, несут собственники или их представители, организации пообслуживанию жилищного фонда. Акт с указанием обнаруженных недоделок и дефектовдолжен быть официально передан строительной или ремонтно-строительнойорганизации до истечения гарантийного срока.

В случае невыполнения указанных в акте работ в установленные сроки подрядчик долженвозместить убытки, понесенные заказчиком либо уполномоченным им лицом всоответствии с действующим законодательством.

1.12.5.Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вноситьизменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивнымэлементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов,реконструкции, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкойтехнического паспорта на дома, строения и земельный участок.

1.12.6.Заселение вновь построенных, реконструированных и капитально отремонтированныхжилых домов производится в установленном порядке.

1.13. Условияи порядок перепланировки помещений и повышения благоустройства жилых домов.

1.13.1.Переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домахдопускается производить после получения разрешения межведомственной комиссииместного органа исполнительной власти на основании утвержденных проектов,согласованных с соответствующими заинтересованными организациями.

Переоборудованиежилых помещений включает в себя: перенос нагревательных, сантехнических игазовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат,вентиляционных каналов.

К элементамперепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок,перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров.

Порядокоформления документов о разрешении перепланировки помещений определяетсяорганами местного самоуправления.

1.13.2.Капитальный ремонт нежилых помещений в жилищном фонде нанимателями иарендаторами должен осуществляться за счет их средств по согласованию ссобственником или его уполномоченным лицом (органом).

1.13.3.Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие кнарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшениюсохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, недопускаются.

1.13.4.Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживаниявсех или отдельных граждан дома или квартиры. не допускается.

1.13.5. Дляполучения разрешения на переоборудование или перепланировку жилого дома,квартиры (комнаты) их собственник или по его поручению уполномоченныйуправляющий или наниматель (арендатор) по соглашению с собственником подаютзаявление в межведомственную комиссию местного органа исполнительной власти сприложением: поэтажных планов (а в необходимых случаях и выкопировки изгенерального плана участка домовладения), заверенных бюро техническойинвентаризации; проект переустройства; заключение организации, обслуживающейжилищный фонд; заключение территориального органа Госсанэпиднадзора,Госпожнадзора, Государственной жилищной инспекции субъекта РоссийскойФедерации, а для товариществ собственников, кроме того, решения общего собранияТоварищества.

1.13.6.Результаты работы межведомственной комиссии оформляются протоколом, в которомизлагается сущность рассмотренного вопроса и утверждается проект переустройстваздания и помещения. Заявителю надлежит выдавать выписку из протокола вместе содним экземпляром проекта.

Окончательноерешение о возможности переоборудования или перепланировки жилого дома, квартиры(комнаты) принимается органом местного самоуправления и оформляется распоряжениемглавы администрации.

Разрешениядействительны в течение одного года со дня их выдачи до началастроительно-монтажных работ. Не осуществленные в течение этого срока работымогут быть выполнены после повторного рассмотрения межведомственной комиссии.

1.13.7.Наниматель, арендатор или собственник жилого помещения в многоквартирном доме,допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого дома,квартиры (комнаты), ведущие к нарушению конструктивных элементов илипротивопожарных устройств обязан за свой счет привести это помещение в прежнеесостояние. В случае невыполнения этого требования указанные работы производятсяорганизацией. обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается снанимателя, арендатора или собственника жилого помещения в соответствии сдействующим законодательством.

1.13.8.Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементовинженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором илисобственником жилого помещения соответствующих договоров, должно устранятьсянезамедлительно обслуживающей организацией с последующим взысканием снарушителя затраченных средств, при необходимости в судебном порядке.

1.14.Содержание и ремонт жилищного фонда.

1.14.1.Собственник жилищного фонда непосредственно или через уполномоченные им органывыступает заказчиком на обслуживание жилых домов, а также тепло-, электро-,газо-, водоснабжение и водоотведение (канализацию).

1.14.2.Содержание и ремонт жилых домов может осуществляться организациями различныхорганизационно-правовых форм, как правила на конкурсной основе на основаниизаключенного договора.

1.14.3.Проведение конкурсов на право обслуживания жилых домов позволяет повыситьтребования к качеству содержания и ремонта жилых домов на основании минимальныхстандартов качества, установленных субъектами Российской Федерации, а такжеопределить стоимость работ.

1.14.4.Проведение конкурса регламентируется "Примерным положением о порядкеконкурсного отбора подрядчиков на обслуживание домов государственного имуниципального жилищных фондов", утвержденным приказом Минстроя России от19.06.96 г. № 17-73.

1.14.5.Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации и иным законодательным актамРоссийской Федерации в жилищной сфере могут быть следующие договоры:

• договорымежду собственниками жилищного фонда, предприятиями или учреждениями вхозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищныйфонд, товариществами и другими объединениями собственников жилья, службой заказчикана жилищнокоммунальные услуги или уполномоченными управляющими и организациямиразличных организационно-правовых форм, осуществляющих обслуживание жилых домови тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение (канализацию) всоответствии с главой 37 Гражданского кодекса (договор подряда);

• договорынайма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений всоответствии с главой 35 Гражданского кодекса (наем жилого помещения);

• договорыобслуживания между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах итовариществами собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальныеуслуги или уполномоченными управляющими в соответствии с Федеральным закономРоссийской Федерации "О товариществах собственников жилья".

Примерныеформы договоров приведены в "Положении о договорных отношениях вжилищно-коммунальном хозяйстве", разработанном Институтом экономики ЖКХ иутвержденном приказом Минстроя России от 20.08.96 г. № 17-113.

1.14.6.Договоры на обслуживание (содержание, ремонт, предоставление коммунальных ииных услуг) жилищного фонда могут заключаться на весь комплекс работ (услуг) содним подрядчиком (организацией-исполнителем) или несколькими, с разделениемграниц ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам).

1.14.7Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации условия договораопределяются по усмотрению сторон. В целях обеспечения единой системырекомендуется предусматривать в договорах:

• объем работ(услуг);

•гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологическойбезопасности оказываемых услуг и производимых работ;

•обязательства заказчика по оплате работ (услуг, включая сроки и способрасчетов;

•экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушенияусловий договора;

• границыответственности;

• порядокизменения условий договора;

• порядокпрекращения действия договора.

Кроме того,целесообразны следующие приложения:

• адресныйсписок жилых домов;

• данные опридомовых территориях;

• актытехнического состояния жилых домов и придомовых территорий;

• перечень,периодичность и объемы по содержанию и ремонту жилых домов, предельные срокивыполнения заявок жильцов;

• график(периодичность) проведения обследований качества содержания и ремонта жилыхдомов;

• годовая сметаи калькуляция себестоимости работ по содержанию и ремонту жилых домов.

Договоропределяет экономическую и правовую основу взаимоотношений собственниковжилищного фонда, выступающих в роли "заказчика" на обслуживание, иорганизациями, выполняющими функции "подрядчика", и позв